Wohnung in Deutschland trotz Wohnsitz in Malta
Wer seinen Wohnsitz von Deutschland ins Ausland wie z.B. nach Malta verlegt und dabei eine Wohnung oder ein Haus in der Heimat behält, muss die deutsche Steuerpflicht beachten.
Je nach Nutzung kann eine Wohnung in Deutschland eine andere Form der Besteuerung auslösen. Eine Beibehaltung ohne Steuern im Inland zu bezahlen, funktioniert nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Eine intelligente Steuergestaltung ist deshalb beim Umzug nach Malta Pflicht und sollte frühzeitig in die Wege geleitet werden.
Auf dieser Seite erfahren Sie, worauf Sie beim Thema deutsche Wohnung und Zweitwohnsitz im Zuge eines Wegzugs nach Malta achten sollten, damit Sie in Sachen Steuern keine bösen Überraschungen erleben.
Wohnsitz und Steuerpflicht in Deutschland
Ein Wohnsitz einer Person in Deutschland löst immer auch eine unbeschränkte Steuerpflicht im Land aus.
Dabei ist es egal, ob es sich bei diesem Wohnsitz um ein Haus, eine Wohnung oder ein dauerhaft gemietetes Zimmer, einen Erstwohnsitz oder einen Zweitwohnsitz bzw. einen Nebenwohnsitz handelt.
Personen, die ins Ausland wie z.B. nach Malta auswandern und Wohnung bzw. Zweitwohnsitz in der Heimat beibehalten, sind damit in Deutschland auf ihre Einkünfte zunächst weiterhin unbeschränkt steuerpflichtig.
Wohnungen, Häuschen und anderes Eigentum müssen bei der Verlegung des Wohnsitzes nach Malta deshalb aber nicht zwingend verkauft werden.
Vielmehr zählt aus steuerlicher Sicht die Frage, ob die Wohnung in Deutschland als Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Nebenwohnsitz angesehen wird.
Das macht Ihre Wohnung in Deutschland zum Wohnsitz
Für Personen, die sich beim Umzug nach Malta für die Beibehaltung einer Wohnung (inkl. Zweitwohnung) in Deutschland entscheiden, gilt die Verfügungsmacht als ausschlaggebender Faktor.
Das bedeutet, wenn Sie über die Räumlichkeiten frei verfügen können und diese nutzen, wird diese automatisch als deutscher Wohnsitz angesehen (egal, ob es sich dabei um einen Hauptwohnsitz oder einen Zweitwohnsitz handelt).
Beispiel für einen Wohnsitz trotz Wegzug
Ein Familienmitglied hat ein Haus mit Gästezimmer in Deutschland. Sie nehmen beim Umzug nach Malta nicht all ihre persönlichen Dinge mit ins Ausland, sondern lassen einige davon für Ihre Aufenthalte in der Heimat in diesem Zimmer.
Zudem haben Sie dank eigenem Schlüssel jederzeit Zugang. Als Freelancer reisen Sie für die Ferien immer mit Ihrem Laptop von Malta nach Deutschland und nutzen Ihre freie Zeit dort für die Beantwortung von Mails und Co.
Nach denselben Regeln wird laut deutschem Steuerrecht auch ein Ferienhaus oder ähnliches beurteilt.
Mit der Verfügungsmacht und der regelmäßigen Nutzung sind alle Voraussetzungen für einen Wohnsitz in Deutschland trotz Abmeldung bei den Meldebehörden und Anmeldung im Ausland gegeben – obwohl sich Ihr Lebensmittelpunkt und Hauptwohnsitz bzw. gewöhnlicher Aufenthalt eigentlich in Malta befinden.
Kein Wohnsitz beim Umzug nach Malta
Wie die Sache hingegen aussieht, wenn Sie beim Wegzug ins Ausland eine Eigentumswohnung im Inland besitzen, die Sie vermieten?
Vermietete Wohnungen gelten aus folgenden Gründung nicht als Wohnsitz (weder als Haupt- noch als Zweitwohnsitz):
zu einer dauerhaft von einer anderen Person bewohnten Wohnung haben Sie nicht ständig Zutritt und
es besteht nicht die Möglichkeit, diese Wohnung regelmäßig für einen Aufenthalt zu nutzen.
Diese steuerlichen Auswirkungen hat eine Wohnung in Deutschland
Bei der Frage nach den Folgen einer Wohnung für deutsche Staatsangehörige beim Wegzug nach Malta gilt es zwischen zwei Szenarien zu unterscheiden.
Wichtig ist hier, ob es sich um einen Zweitwohnsitz handelt, oder die Wohnung vermietet wird und damit nicht zur Auslösung eines Zweitwohnsitzes und z.B. einer etwaigen Einkommensteuerpflicht führt.
Folgen eines Zweitwohnsitzes in Deutschland
Wer eine Wohnung oder ein Haus (bzw. Eigentum jeder Art) bei der Verlegung des Wohnsitzes nach Malta (oder ein anderes Land im EU-Inland oder Ausland) behält, hat in Deutschland weiterhin automatisch ein bezogenes Zuhause.
Den deutschen Staat interessiert dabei lediglich der Lebensmittelpunkt. Dieser wird durch eine Wohnung im Inland je nach Lebensumständen und Lebensinteressen der betreffenden Personen automatisch und unabhängig davon, ob Sie sich mehr als sechs Monate pro Jahr in Deutschland aufhalten, ausgelöst.
Ob es sich dabei um die Hauptwohnung mit Hauptwohnsitz oder den Nebenwohnsitz bzw. Zweitwohnsitz einer Person handelt, ist den Behörden hinsichtlich einer Steuerpflicht hingegen egal.
Wohnsitz Malta, Wohnung & Familie Deutschland
Ein Problem ergibt sich dabei auch für Personen, die ihren eigenen Wohnsitz zwar nach Malta verlegen, deren Familie aber in Deutschland bleibt.
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Bleiben Familienangehörige oder Ehepartner und Kinder für Arbeit oder Studium an Ihrem Zweitwohnsitz in der Heimat, ergeben sich daraus für Sie ein klarer Bezug und Lebensinteressen zum Inland.
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Die gleichen Vorschriften gelten nicht nur für deutsche Staatsangehörige mit Partnern in der Heimat, sondern auch mit minderjährigen Kindern.
Für den Staat leben Kinder immer am Wohnsitz der Eltern. Ziehen Sie also nach Malta oder ein anderes Land der EU um und Ihre Kinder wohnen weiter in Deutschland, gilt für Sie und Ihre Einkünfte an diesem Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz automatisch eine unbeschränkte Steuerpflicht.
Lediglich bei geschiedenen Ehepartnern löst ein solches Szenario bei der Verlagerung vom eigenen Wohnsitz ins Ausland nicht weiterhin eine Steuerpflicht mit deutscher Einkommensteuer und anderer Besteuerung aus.
Wohnung in Deutschland gemäß DBA mit Malta
Personen, die beim Umzug nach Malta weiterhin eine Wohnung in Deutschland nutzen und damit einen Zweitwohnsitz bzw. eine Zweitwohnung in der Heimat haben, können eine Besteuerung im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Malta und Deutschland vermeiden.
Dann bezahlen Sie auf Ihre Einkünfte trotz Zweitwohnsitz bzw. Zweitwohnung in Deutschland ausschließlich in Malta Steuern.
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Dies gilt nur unter den Voraussetzungen, dass Sie Ihren Lebensmittelpunkt tatsächlich in Malta haben (also Ihr gewöhnlicher Aufenthalt gemäß Ihren Lebensumständen dort ist und Sie an diesem Ort Ihren Hauptwohnsitz im Ausland haben und z.B. Ihrer Arbeit nachgehen).
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Bei einer Person, die Ihren Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt ins EU-Ausland bzw. in einen Staat, in dem kein DBA mit Deutschland herrscht, verlegt, erfolgt eine Anrechnung der ausländischen Besteuerung.
Das bedeutet, dass die bereits im Ausland auf Einkünfte bezahlten Steuern abgezogen werden.
Gilt in Deutschland allerdings z.B. eine höhere Einkommensteuer, muss die Differenz im Inland beglichen werden. Das ist vor allem bei Niedrigsteuerländern ärgerlich.
Steuern für eine Zweitwohnung in Deutschland
Zusätzlich zu Steuern, die durch die Beibehaltung eines Zweitwohnsitzes in Deutschland trotz Wohnsitzes im Ausland wie z.B. Malta anfallen, gibt es auch Steuern auf eine deutsche Zweitwohnung.
Diese Zweitwohnsitz-Besteuerung wird von den Behörden der jeweiligen Region bzw. Kommune geregelt und erhoben.
Ggf. gibt es die Möglichkeit der Befreiung von der Steuerpflicht für den Zweitwohnsitz im Inland.
Kein Zweitwohnsitz? Beibehaltung einer vermieteten Immobilie in Deutschland
Keine Probleme rund um Erstwohnsitz (Hauptwohnsitz) im Ausland und Zweitwohnsitz bzw. Zweitwohnung im Inland und damit verbundene Kosten und steuerliche Negativwirkungen ergeben sich für Personen, die nach Malta umziehen und dabei eine vermietete Wohnung in Deutschland behalten.
Beschränkte Steuerpflicht auf Einkünfte aus Vermietung
Sowohl durch das Eigentum selbst als auch durch die Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie gilt im Inland aber weiterhin eine beschränkte Steuerpflicht.
Einkünfte aus Mieteinnahmen müssen dabei nicht nur im Land, in dem sich Ihr gewöhnlicher Aufenthalt bzw. Hauptwohnsitz befindet, angegeben werden, sondern auch in Deutschland.
Die Besteuerung (Einkommensteuer etc.) der Einkünfte aus der Vermietung richtet sich auch hier nach dem im Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Malta und Deutschland festgelegten System.
Auch die erweitert beschränkte Steuerpflicht gilt es in diesem Zusammenhang beim Wegzug nach Malta ggf. zu beachten.
Fazit zur Beibehaltung einer Wohnung in Deutschland trotz Umzug nach Malta
Egal ob Unternehmer, Familienvater mit Arbeit oder Studium in Malta oder großteils nomadisch lebender Mensch – jede Person, die Ihren Hauptwohnsitz ins Ausland verlegt und dabei eine Wohnung in Deutschland behält, muss auf irgendeine Art mit steuerlichen Verpflichtungen rechnen.
Dabei ist es egal, ob sich Ihr gewöhnlicher Aufenthalt in Malta befindet, welchen Aktivitäten Sie nachgehen, ob die Wohnung lediglich als Zweitwohnsitz bzw. Ferienhaus genutzt wird, oder Sie die Wohnfläche vermieten.
Gänzlich vermeiden lässt sich eine Steuerpflicht nur, wenn Wohnung oder Haus (sowohl Hauptwohnsitz als auch Zweitwohnsitz bzw. Zweitwohnung) in Deutschland komplett aufgegeben werden und sich Ihr einziger Hauptwohnsitz sowie Ihr Lebensmittelpunkt an Ihrem neuen Wohnort in Malta befinden.
Steuern in Deutschland dank richtiger Gestaltung vermeiden
Sollten Sie als Unternehmer oder deutscher Staatsangehöriger zum Thema Wohnung und Zweitwohnung in Deutschland bzw. Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz im Inland und Umzug ins Ausland wie z.B. nach Malta noch weitere Fragen haben, beantworten wir diese gerne in einem persönlichen Beratungsgespräch.
Im Zuge dessen klären wir auch weitere Fragen rund um Ihren gewöhnlichen Aufenthalt und eine etwaige Steuerpflicht in der Heimat auf Ihre Einkünfte (Einkommensteuerpflicht u.a.) bei der Verlegung Ihrer Hauptwohnung in das steuergünstige EU-Land am Meer.
Sie haben keine Wohnung in Deutschland, aber interessieren sich für den Immobilienkauf als Ausländer in Malta? Oder Sie sind auf der Suche nach näheren Details zum Thema 5 % effektive Körperschaftsteuer in Malta, der Firmengründung auf Malta oder wollen mehr über Land und Leute wissen?
Auch wenn Sie bereits konkretere Umzugspläne haben, finden Sie wichtige Informationen rund um die steuerlichen Konsequenzen eines Wegzugs wie der Wegzugsteuer oder der Entstrickungsteuer.