Kannst Du eine Wohnung in Deutschland behalten?

Du kommst aus Österreich oder der Schweiz? Hier der Überblick für Dich: Von Österreich oder der Schweiz nach Malta.

Was eine Wohnung zum Wohnsitz macht

Der deutsche Wohnsitzbegriff steht in § 8 AO und ist bewusst weit gefasst: Einen Wohnsitz hat, wer eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er sie beibehalten und benutzen wird. Daraus folgen drei Dinge, die Auswanderer regelmäßig überraschen. Erstens zählt die Anmeldung nicht: Der Meldezettel ist ein Indiz unter vielen, und die Abmeldung beim Bürgeramt beendet den steuerlichen Wohnsitz für sich genommen nicht. Zweitens verlangt der Bundesfinanzhof keine Mindestnutzung: Es genügt, dass Dir die Wohnung objektiv jederzeit als Bleibe zur Verfügung steht und Du sie mit einer gewissen Regelmäßigkeit aufsuchst, und seien es zwei Aufenthalte im Jahr. Drittens ist die Größe egal: Ein dauerhaft für Dich bereitgehaltenes möbliertes Zimmer reicht.

Der Dreh- und Angelpunkt ist die Verfügungsmacht: Du musst die Räume nutzen können, ohne jemanden fragen zu müssen. Die eigene Schlüsselgewalt ist dafür das stärkste Indiz. Wer bei jedem Deutschlandbesuch als Gast eingeladen wird, hat keinen Wohnsitz; wer „sein" Zimmer mit eigenen Möbeln, eingelagerten Sachen und eigenem Schlüssel behält, sehr wohl. Die Folge ist maximal: Ein einziger fortbestehender Wohnsitz hält die unbeschränkte Steuerpflicht auf Dein Welteinkommen am Leben, Malta-Non-Dom hin oder her. Wie diese Regeln über Malta hinaus für alle Zielländer wirken, steht im Überblick zur Wohnung in Deutschland bei Wohnsitz im Ausland.

Der zweite Riegel: die ständige Wohnstätte im DBA

Bleibt der deutsche Wohnsitz bestehen, bist Du in beiden Staaten ansässig, und das Doppelbesteuerungsabkommen muss entscheiden, welcher Staat Dich als Ansässigen behandeln darf. Die Kaskade in Artikel 4 fragt zuerst nach der ständigen Wohnstätte, also einer Wohnung, die Dir dauerhaft zur Verfügung steht. Genau das ist die behaltene deutsche Wohnung. Da Du in Malta ebenfalls eine hast, entscheidet die nächste Stufe: der Mittelpunkt der Lebensinteressen, gemessen an Familie, Freundeskreis, wirtschaftlichen Bindungen, Vereinen, Ärzten. Erst danach kommen gewöhnlicher Aufenthalt und Staatsangehörigkeit, und die Staatsangehörigkeit verliert ein Deutscher gegen Deutschland immer.

Zwei Dinge muss man dabei nüchtern sehen. Das DBA begrenzt nur, was Deutschland besteuern darf; die unbeschränkte Steuerpflicht mit ihren Erklärungspflichten besteht fort, und jede Position muss im Zweifel gegen das Finanzamt verteidigt werden. Und wer die Kaskade gewinnen will, während Ehepartner, Kinder und Vereinsleben in Deutschland geblieben sind, verliert sie in der Praxis fast immer. Wie sich der Lebensmittelpunkt belastbar verlagern lässt, steht im Leitfaden zu Lebensmittelpunkt und steuerlichem Wohnsitz. Nebenbei: Viele Kommunen erheben auf die behaltene Wohnung Zweitwohnungsteuer. Sie ist gegen das Steuerrisiko eine Fußnote, aber ein weiteres Indiz in den Akten.

Vermietung: der saubere Ausweg

Eine dauerhaft an fremde Dritte vermietete Wohnung steht Dir nicht zur Verfügung und begründet deshalb keinen Wohnsitz. Damit das trägt, muss die Vermietung echt sein:

• Langfristig und fremdüblich. Unbefristeter oder langfristiger Mietvertrag zu marktüblicher Miete, an echte Dritte. Die „Vermietung" an die eigene Mutter mit Gästezimmer-Klausel ist keine.
• Keine Hintertür. Kein vorbehaltenes Zimmer, kein zurückbehaltener Schlüssel mit Duldung des Mieters, keine Abrede über jederzeitige Rückgabe.
• Keine Eigennutzungsfenster. Ferienvermietung über eine Agentur funktioniert nur, wenn Du keine Eigenbelegung reserviert hast. Die freien Wochen zwischen zwei Gästen sind sonst genau die Verfügungsmacht, um die es geht.

Steuerlich bleiben die Mieteinnahmen in Deutschland: Sie sind nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG beschränkt steuerpflichtig, und auch das DBA weist Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Belegenheitsstaat zu. Werbungskosten und Abschreibung kannst Du weiter ansetzen, den Grundfreibetrag verlierst Du, und eine jährliche Erklärung ist Pflicht. Was das im Detail bedeutet, steht auf der Seite zur beschränkten Steuerpflicht. Der Malta-Status ist mit einer sauberen Vermietung gesichert; das ist der eigentliche Gewinn.

Ferienwohnung, Elternhaus, Firmenwohnung, Familienwohnung

Der letzte Fall ist der häufigste und der schwerste: Wer geht, während die Familie bleibt, behält in aller Regel Wohnsitz und Lebensmittelpunkt in Deutschland. Es gibt Übergangsfälle, in denen das bewusst getragen wird, etwa bis zum Schuljahresende. Dann muss die Gesamtplanung das aushalten, und die Konstruktion bleibt streitanfällig. Das ist Feinmechanik für Ausnahmefälle, keine Empfehlung für den Standardfall.

Betriebsprüfung: wer was beweisen muss

Die Feststellungslast für den fortbestehenden Wohnsitz liegt beim Finanzamt, denn es will daraus die Steuerpflicht ableiten. Nur hilft Dir das wenig: Bei Auslandssachverhalten trifft Dich nach § 90 Abs. 2 AO eine erhöhte Mitwirkungspflicht, und geprüft wird mit Indizien, nicht mit Geständnissen. Typische Beweismittel der Prüfer: Strom-, Wasser- und Heizverbrauch der Wohnung, Internet- und Telefonnutzung, Kreditkarten- und Kontoumsätze nach Ort, Flugbuchungen, auf Dich zugelassene Fahrzeuge, Arztbesuche, Vereinsmitgliedschaften, die Postanschrift bei Banken und Versicherungen.

Umgekehrt heißt das: Der Auszug will dokumentiert sein. Übergabeprotokoll und Zählerstände, Mietvertrag des Nachmieters, Spedition nach Malta, gekündigte Verträge, neue Verträge und Mitgliedschaften in Malta, maltesische Steuernummer und Steuererklärungen. Wer diese Mappe im Wegzugsjahr anlegt, beantwortet Prüferfragen Jahre später mit Anlagen statt mit Erinnerungen.

Der spätere Verkauf aus Malta

Auch nach dem Umzug bleibt der Verkauf einer deutschen Immobilie in Deutschland steuerverstrickt: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG sind nach § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG beschränkt steuerpflichtig, und das DBA lässt dem Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht. Drei Punkte entscheiden die Planung:

• Die Frist läuft weiter. Vermietung setzt die zehn Jahre nicht zurück; gerechnet wird ab Anschaffung. Wer knapp vor Fristablauf steht, verkauft besser danach.
• Die Eigennutzungs-Ausnahme stirbt mit dem Wegzug. Steuerfrei vor Fristablauf ist nur, wer die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Nach ein paar Jahren Vermietung aus Malta heraus ist dieser Weg zu.
• Malta besteuert den Gewinn nicht. Als Non-Dom bleiben ausländische Veräußerungsgewinne steuerfrei, auch wenn Du den Erlös nach Malta überweist. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf damit auf beiden Seiten steuerfrei, und das Kapital zieht als steuerfrei überweisbares Altvermögen nach.

Wie sich Haltefristen, Eigennutzung und Sonderfälle im Detail rechnen, steht im Beitrag zum steuerfreien Verkauf deutscher Immobilien.

Die Grundregel bleibt am Ende einfach: Wer nach Malta geht, geht ganz. Verkaufen oder echt vermieten sind die sauberen Wege; Rückkehr-Komfort regelt man über Hotels oder befristete Anmietungen, nicht über stehende Wohnungen mit dem eigenen Schlüssel im Schloss.

Die behaltene Wohnung ist der häufigste Grund, warum ein Umzug steuerlich nicht zählt. Die übrigen Anknüpfungen, die Deutschland nach dem Wegzug behält, stehen im Fachwissen zur deutschen Seite.