Es ist eine der häufigsten Konstellationen überhaupt: Du ziehst nach Malta, aber die vermietete Wohnung in Deutschland behältst Du. Gute Entscheidung oder schlechte, dazu später. Zuerst die Frage, die Du sicher klären musst: Wem gehört die Steuer auf diese Miete? Die Antwort ist eindeutiger, als viele denken, und sie überrascht regelmäßig in beide Richtungen.
Deutschland behält den Zugriff, und zwar zu Recht
Auch nach einem vollständigen, sauberen Wegzug bleiben Einkünfte aus der Vermietung deutscher Immobilien in Deutschland steuerpflichtig. Die Rechtsgrundlage ist § 49 EStG, der Katalog der beschränkt steuerpflichtigen Einkünfte: Vermietung und Verpachtung von im Inland belegenem unbeweglichem Vermögen steht ausdrücklich darin. Und die Doppelbesteuerungsabkommen ändern daran nichts, im Gegenteil, sie folgen dem Belegenheitsprinzip: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen darf der Staat besteuern, in dem die Immobilie steht, ganz gleich, wo ihr Eigentümer wohnt.
Praktisch heißt das: Du gibst auch als Malta-Resident weiterhin jedes Jahr eine deutsche Steuererklärung ab, beschränkt auf die Vermietungseinkünfte. Werbungskosten, Abschreibung und Schuldzinsen bleiben abziehbar, die Ermittlung läuft im Kern wie vorher. Was sich ändert, ist der Rahmen: kein Grundfreibetrag wie zu Zeiten der unbeschränkten Steuerpflicht, dafür auch keine Erfassung Deiner übrigen, jetzt maltesischen Einkünfte.
Was Malta mit dieser Miete macht
Auf der maltesischen Seite kommt das Non-Dom-Prinzip ins Spiel. Als auf Malta ansässige Person ohne maltesisches Domizil versteuerst Du ausländische Einkünfte grundsätzlich nur, soweit Du sie nach Malta überweist. Die deutsche Miete, die auf ein deutsches Konto fließt und dort bleibt oder die Finanzierung bedient, ist damit typischerweise kein maltesisches Steuerthema; das Besteuerungsrecht liegt ohnehin schwerpunktmäßig bei Deutschland. Entscheidend ist, die Geldflüsse bewusst zu führen und zu dokumentieren: welche Konten, welche Überweisungen nach Malta, aus welcher Quelle. Wer seine Kontenstruktur einmal sauber aufsetzt, hat mit der Doppelerklärung dauerhaft wenig Arbeit; wer alles über ein Konto mischt, baut sich jedes Jahr aufs Neue ein Puzzle. Die Systematik erklärt unser Fachbeitrag zur Wohnung in Deutschland trotz Wohnsitz auf Malta.
Der Nebeneffekt, den kaum jemand kennt
Die behaltene Immobilie hat noch eine zweite steuerliche Dimension: Sie ist ein Baustein bei der Frage, wie eng Du nach dem Wegzug mit Deutschland verflochten bleibst. Eine einzelne vermietete Eigentumswohnung ist dabei in aller Regel unkritisch. Wer aber ein ganzes Immobilienportfolio, Beteiligungen und weitere Inlandsinteressen behält, kann in die erweiterte beschränkte Steuerpflicht hineinlaufen, mit spürbar breiterem deutschen Zugriff für bis zu zehn Jahre. Auch die Progressionswirkung im Wegzugsjahr selbst will bedacht sein. Kurz: Die Miete ist selten das Problem, aber sie gehört ins Gesamtbild.
So sieht die Praxis Jahr für Jahr aus
Damit das Ganze greifbar wird, der typische Jahresablauf eines Malta-Residenten mit deutscher Mietwohnung. In Deutschland: Die Vermietungseinkünfte werden wie gewohnt ermittelt, Einnahmen minus Werbungskosten, Abschreibung, Zinsen, und in der Erklärung für beschränkt Steuerpflichtige deklariert; zuständig ist das Finanzamt am Ort der Immobilie beziehungsweise das bisher zuständige Amt. Auf Malta: Die Steuererklärung erfasst Dein maltesisches Einkommen und die Remittances; die deutsche Miete taucht dort nur insoweit auf, wie Du sie tatsächlich nach Malta transferierst, und die Anrechnungs- beziehungsweise Freistellungsmechanik des Abkommens verhindert die Doppelbelastung.
Drei Fehler sehen wir dabei immer wieder. Erstens: Die deutsche Erklärungspflicht wird schlicht vergessen, weil man ja weg ist; das Finanzamt vergisst nicht. Zweitens: Mieteinnahmen und andere Gelder laufen über dasselbe Konto, von dem auch nach Malta überwiesen wird, was die Remittance-Zuordnung zur Fleißarbeit macht. Drittens: Renovierungen und Finanzierungsumbauten werden ohne Blick auf die deutsche Abzugsfähigkeit entschieden, obwohl die Werbungskosten dort weiter bares Geld wert sind.
Was gilt bei Verkauf der Wohnung?
Auch das gehört zur Planung: Verkaufst Du die deutsche Immobilie später, bleibt der Vorgang nach deutschem Recht steuerverstrickt, mit den bekannten Regeln, etwa zur Haltedauer bei Privatimmobilien. Der Wohnsitz auf Malta ändert daran nichts. Wer den Verkauf ohnehin erwägt, sollte deshalb durchrechnen, ob er vor oder nach dem Wegzug günstiger liegt, denn Timing und Zuordnung lassen sich nur vorher gestalten.
Behalten oder verkaufen?
Bleibt die Ausgangsfrage, und sie verdient eine ehrliche Abwägung statt eines Reflexes.
Dafür spricht: Die Immobilie ist ein solides Euro-Asset, die Besteuerung ist klar geregelt, und emotional bleibt ein Anker in der Heimat. Dagegen spricht: Verwaltung aus der Ferne kostet Nerven, die Rendite deutscher Wohnimmobilien ist nach Steuern oft bescheiden, und gebundenes Kapital fehlt für den Aufbau des neuen Lebens. Eine Patentantwort gibt es nicht, aber eine richtige Reihenfolge: erst die Gesamtstruktur des Wegzugs planen, dann über die Immobilie entscheiden, nicht umgekehrt.
Der Steuersatz-Effekt, den viele übersehen
Ein Detail mit Charme: Als beschränkt Steuerpflichtiger wirst Du in Deutschland nur noch mit Deinen Inlandseinkünften veranlagt. Deine maltesischen und sonstigen ausländischen Einkünfte spielen für die deutsche Veranlagung der Folgejahre grundsätzlich keine Rolle mehr. Bei überschaubaren Mieteinnahmen kann die deutsche Steuer auf die Vermietung damit deutlich niedriger ausfallen als zu Zeiten, in denen die Miete oben auf Dein volles deutsches Einkommen geschlagen wurde. Der Wegzug senkt also in vielen Fällen sogar die Steuer auf das, was in Deutschland bleibt.
Zwei Sonderfälle zum Schluss
Erster Sonderfall: die selbstgenutzte Wohnung, die nach dem Wegzug erstmals vermietet wird. Hier beginnt das Vermietungskapitel steuerlich neu, mit frischer Dokumentation von Mietvertrag, Konten und Kosten, und die Wohnung wandelt sich von der potenziellen Wegzugs-Gefahr, als verfügbare Bleibe, zum unproblematischen Renditeobjekt. Der Übergang sollte datumsscharf dokumentiert sein.
Zweiter Sonderfall: mehrere Objekte oder gewerblicher Umfang. Wer ein ganzes Portfolio behält, verwaltet nicht nur mehr Papier, sondern verschiebt auch die Gewichte bei der Frage der fortbestehenden Deutschland-Verflechtung, und ab gewisser Größe stellt sich die Strukturfrage, ob die Objekte nicht besser in einer Gesellschaft aufgehoben wären. Spätestens hier endet die Selbstverwaltung per Steuersoftware und beginnt die Gestaltungsberatung.
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